Die Auswahl des richtigen Grundstücks

Das richtige Grundstück für mein Traumhaus wählen

Wer ein Einfamilienhaus bauen möchte, denkt oft zuerst an den Grundriss, die Architektur oder die Raumaufteilung. Tatsächlich fällt die wichtigste Entscheidung aber meist schon viel früher, nämlich beim Grundstück.

Denn das Grundstück bestimmt weit mehr als nur die Adresse. Es beeinflusst:

• die Bebaubarkeit

• die Ausrichtung des Hauses

• die Baukosten

• die spätere Wohnqualität

• und oft auch, ob ein Projekt überhaupt wirtschaftlich umsetzbar ist

Viele Probleme beim Hausbau entstehen nicht durch die Planung des Hauses selbst, sondern durch Fehlentscheidungen beim Grundstückskauf.

Das Grundstück bestimmt das Haus, nicht umgekehrt

Ein häufiger Fehler beim Grundstückskauf: Das Grundstück wird gekauft, bevor geklärt ist, was darauf überhaupt gebaut werden darf.

Selbst innerhalb Österreich unterscheiden sich die gesetzlichen Vorgaben oft stark. Zwei scheinbar ähnliche Grundstücke können völlig unterschiedliche Voraussetzungen haben.

Deshalb sollte nie nur die Lage bewertet werden, sondern immer auch:

• Widmung

• Bebauungsplan

• Erschließung

• Topografie

• Bodenbeschaffenheit

Ein günstiges Grundstück kann sich später als teuer herausstellen und umgekehrt.

Widmung & Bebauungsplan: Was darf überhaupt gebaut werden?

Bevor ein Grundstück gekauft wird, sollte unbedingt folgendes geprüft werden: Ist das Grundstück überhaupt bebaubar?

Die sogenannte Widmung legt fest, wie ein Grundstück genutzt werden darf. Nicht jedes Grundstück ist automatisch Bauland.

Zusätzlich regelt der Bebauungsplan unter anderem:

• Gebäudehöhe

• Bebauungsdichte

• Dachformen

• Abstände zu Nachbargrundstücken

• Bebauungsweise

Ein Grundstück mag auf den ersten Blick perfekt wirken, doch wenn nur eingeschränkt gebaut werden darf, verändert das das gesamte Projekt.

Bauland heißt nicht automatisch problemlos bebaubar

Selbst wenn ein Grundstück als Bauland gewidmet ist, können zusätzliche Faktoren die Planung erschweren oder verteuern.

Dazu zählen etwa:

• komplizierte Zufahrten

• Leitungsrechte

• Hanglagen

• schwierige Bodenverhältnisse

• bestehende Servitute

Auch die Frage der Erschließung wird häufig unterschätzt.

Erschließungskosten

Viele Bauherren achten beim Grundstückskauf vor allem auf den Kaufpreis. Oft werden dabei die Erschließungskosten vergessen.

Je nach Lage können zusätzliche Kosten entstehen für:

• Wasseranschluss

• Kanal

• Strom

• Straße

• Internetversorgung

Gerade bei abgelegeneren Grundstücken oder neu gewidmetem Bauland können diese Kosten erheblich sein.

Ein vermeintlich günstiges Grundstück kann dadurch schnell deutlich teurer werden als ursprünglich gedacht.

Hanggrundstück: reizvoll, aber anspruchsvoll

Hanggrundstücke wirken oft aufgrund der Aussicht, einer spannenden Architektur oder erhöhter Privatsphäre besonders attraktiv. Gleichzeitig bringen sie aber meist höhere Anforderungen mit sich.

Ein Hanggrundstück kann bedeuten:

• aufwendigere Gründung

• Stützmauern

• Entwässerungsthemen

• höhere Baukosten

Hier wird ein frühzeitiges Bodengutachten besonders wichtig. Denn die Bodenbeschaffenheit entscheidet wesentlich darüber, wie gebaut werden kann und welche Kosten dabei entstehen.

Altlasten & Bodenthemen

Ein Thema, das viele Bauherren erst spät bedenken, sind mögliche Altlasten.

Vor allem bei älteren Grundstücken oder ehemaligen Gewerbeflächen lohnt sich ein Blick in den Altlastenkataster. Belastete Böden können nicht nur teuer werden, sondern auch Auswirkungen auf Genehmigungen und Bauweise haben.

Auch Grundwasserstände oder schlechte Bodenverhältnisse spielen eine wichtige Rolle bei der Planung eines Einfamilienhauses.

Warum ein Architekt schon vor dem Grundstückskauf sinnvoll ist

Viele wenden sich erst an einen Architekten, wenn das Grundstück bereits gekauft wurde. Dabei wäre es davor oft sinnvoller.

Ein Architekt kann bereits vor dem Kauf beurteilen was auf dem Grundstück möglich ist, ob die Vorstellungen realistisch umsetzbar sind, welche Risiken oder Zusatzkosten entstehen könnten und wie sich das Grundstück architektonisch nutzen lässt.

Eine frühzeitige Überprüfung spart oft Zeit, Geld und spätere Kompromisse, denn eine gute Planung beginnt fast immer mit einem gut analysierten Grundstück.

Grundstückskauf Checkliste

Vor dem Kauf eines Grundstücks sollten zumindest folgende Punkte geprüft werden:

• Widmung und Bebauungsplan

• Erschließungskosten

• Zufahrt und Leitungsrechte

• Hanglage und Topografie

• Bodenbeschaffenheit

• mögliche Altlasten

• Ausrichtung und Belichtung

• Nachbarbebauung

Viele dieser Themen wirken auf den ersten Blick technisch oder nebensächlich. In der Praxis entscheiden sie jedoch oft darüber, ob ein Projekt reibungslos funktioniert, den individuellen Wünschen entsprechen wird oder später teuer korrigiert werden muss.

Das Grundstück ist weit mehr als nur die Fläche, auf der später gebaut wird.

Es ist die Grundlage für das gesamte Projekt, sowohl technisch, als auch wirtschaftlich und architektonisch.

Wer beim Grundstückskauf vorschnell entscheidet, übernimmt oft Risiken, die sich später nur schwer korrigieren lassen.

Gerade deshalb lohnt es sich, bereits vor dem Kauf Experten einzubeziehen und das Grundstück nicht nur emotional, sondern auch fachlich zu bewerten.

Die Qualität eines Hauses beginnt nicht mit der richtigen Planung, sondern mit der Entscheidung für das passende Grundstück.